绝对信号：1806号文件松了超大房企的「银根」∣刘德科
大家都在这车上
PM3:30,Dec.13th,2018
文∣刘德科
1st
紧绷的「银根」，开始松动了，在房地产行业。
最新的一个标志性事件是：发改财金〔2018〕1806号文件。
昨天（12 月 12 日），国家发改委公布了这份新文件，关于支持优质企业直接融资。房企也可以，但有条件：资产总额>1000 亿元，营业收入>300 亿元，资产负债率≤85%，信用等级 AAA。
仅「营业收入>300 亿元」这一项，就把大部分房企挡在了门外。营业收入不等于销售金额。在 2018 年销售金额排行榜上，前 100 名房企基本上都将>300 亿元。但是营业收入排行榜，>300 亿元的，大概就只有 30 家。
换句话说，只有超大房企才有资格享受「银根」松动的美好感觉。
▼2018上半年上市房企营收 TOP30
排名 | 房企 | 营收区间 |
1-5 | 恒大绿地碧桂园万科中海 | 3003亿-744亿 |
6-10 | 保利融创华润世茂金隅 | 595亿-354亿 |
11-15 | 华夏幸福富力绿城龙湖雅居乐 | 350亿-242亿 |
16-20 | 金茂招商荣盛卓尔旭辉 | 219亿-184亿 |
21-25 | 首开新城金科远洋中南 | 175亿-153亿 |
26-30 | 阳光城龙光金地佳兆业华侨城 | 152亿-147亿 |
*数据来源：亿翰智库，A股与港股上市公司半年报
2nd
1806号文件是：最高领导人在民营企业座谈会上的讲话，结出的一颗小果实。
对于房地产行业紧绷的「银根」来说，这起不了戏剧性的逆转作用，但它是一个信号：最严酷的时期已经结束了。
民营企业座谈会是在 11 月 1 日开的。所以不少新闻说，11 月份房企融资大爆发，因为放松了。但实际上放松并不明显。
wind 数据：11 月份房企境内外发行债券共计 827 亿元，1-11 月份共计 8852 亿元。也就是说，11 月份的房企发债量，仅仅只是这一年的月度平均值而已，谈不上大爆发。
国家发改委昨天公布的这份 1806 号文件，也带不来房企融资大爆发的局面。它只是超大房企的恋情证书。
中小房企不用羡慕，慢慢来，分一杯羹总是有的。
3rd
或许有些朋友会说，不对啊，1806 号文件的全称叫做《国家发改委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。请注意，是「服务实体经济」，你们房地产好意思叫自己实体经济吗。
确实，1806 号文件明确提出，不得用于房地产投资。但是在这份文件的附件中，又列出了「房地产业」。
▲表格来源：发改财金〔2018〕1806号附件1《优质企业经营财务指标参考标准》
只要钱进了房企，你就很难控制它怎么调配怎么腾挪怎么流动。
「服务实体经济」不是问题。严格说，房地产就是「实体经济」；如果气势汹汹的舆论非说它不是，也没问题，教育、大健康、长租公寓、商办运营等总是「实体经济」吧，这些差不多都已经是大中小房企的标配了。
4th
楼市调控政策的转向，通常都有一个非常动听的名义，师出有名。
还记得 2008 年年末的那轮救市吗。当时财政部发了个文，房贷利率 7 折，首付 2 成，契税低至 1%。这些鼓励买房的措施，跟家庭经济困难学生资助政策、汶川地震受灾群众基本生活保障放在了一起。这个文的名字叫做《继续加大保障民生投入力度 切实解决低收入群众基本生活》。
现在，国家发改委文件是「服务实体经济」，松的是房企的「银根」；十年前，财政部文件是「加大保障民生投入力度」，松的是购房者的「银根」。
▲截图来源：财政部官网
5th
对于房地产行业紧绷的「银根」来说，1806 号文件起不了戏剧性的逆转作用，但它是一个信号。
有一位得过诺贝尔文学奖的法国作家，当他还是中国人的时候，写过一部戏剧，《绝对信号》，中文写的。剧终前的最后一段是这样的——
车长：孩子，你们都还年轻，还不懂得生活，生活还很艰难啊！我们乘的就是这么趟车，可大家都在这车上，就要懂得共同去维护列车的安全啊……咱这趟车总算安全地进站了。
［火车的汽笛声。列车在一片金属的撞击声中减速。]
小号：师傅，让我吹一会儿号吧。
车长（没有转身）：吹吧，吹吧。
［小号站起吹号。这是光明的号角。各种颜色的灯光从车窗外闪过。舞台的中央，种种灯光转为五彩缤纷的光的环舞……]
——剧终
是啊，「大家都在这车上」。
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